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沙河股份2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-03-26 19:40    来源媒体:同花顺

沙河股份(000014)(000014)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

2019年,面对国内外各种风险挑战和复杂局面,中国持续深化供给侧结构性改革,加大宏观经济政策的逆周期调节力度,深入把握稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的内在关系,全面做好“六稳”工作,使中国经济保持了稳中向好的趋势。作为国民经济重要支柱产业的房地产业,中央继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。在房住不炒的大前提下,地方政府全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。面对房地产市场的新形势,为维护公司及投资者利益,在公司董事会领导下,公司认真贯彻董事会年初提出:“以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”的工作方针,通过公司全体人员的共同努力,圆满完成了全年的工作任务。报告期内,公司实现营业收入43,814万元;归属于上市公司股东的净利润2,109万元。

(一)经营情况讨论与分析

1.经营环境变化及公司判断

2019年,全国房地产开发投资132,194亿元,同比增长9.90%,其中住宅投资97,071亿元,同比增长13.90%;房屋新开工面积227,154万平方米,同比增长8.50%,其中住宅新开工面积167,463万平方米,同比增长9.20%;全国商品房销售面积171,558万平方米,同比下降0.10%,其中住宅销售面积同比增长1.50%;全国商品房销售额159,725亿元,同比增长6.50%,其中住宅销售额同比增长10.30%;房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米,同比下降11.40%。12月末,全国商品房待售面积49,821万平方米,比上年末下降4.95%。

2019年,公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为:

深圳市商品房预售437.77万平方米,同比增加15.10%;新房成交369.86万平方米,同比增长26.48%;新房成交均价55821元/㎡,同比上涨3.14%。截止2019年12月31日,深圳商品住宅可售面积281.51万平方米,同比减少18.7%,去化周期8.49个月。

公司除已开发和已代建完工的项目外,在深圳已无土地储备。

长沙市商品房预售1038万平方米,同比增长5.00%;商品住宅成交1,257万平方米,同比增长4.90%;成交均价9,579元/平方米,同比增长6.30%。截止至2019年12月31日,长沙商品住宅可售面积734万平方米,去化周期12个月。公司在长沙深耕十多年,成功打造多业态产品,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。

新乡市全市新房投放面积510.05万㎡,43811套,同比分别增长25.04%、14.77%,其中住宅投放422.95万㎡,34444套,同比分别增长26.72%、26.42%;新房销售面积393.88万㎡,35451套,同比分别增长28.95%、22.4%;其中住宅销售面积342.35万㎡,28342套,同比分别增长36.85%、35.38%。截至2019年12月31日,新乡市区商品房库存套数71806套,库存面积645.17万㎡;其中住宅库存套数24751套,库存面积317.37万㎡。公司在新乡市深耕十多年,世纪村、世纪城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。

公司认为,年初对房地产市场走势的判断是正确的(详见《2018年度报告》)。2019年是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标关键之年,为确保经济持续健康发展和社会大局稳定,中国政府将把更好解决群众住房问题放在首位,同时落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。因此,中国政府将保持住房不炒、因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任的房地产调控政策主基调不变;继续给予地方政府更多的政策主动权,支持居民合理自住型需求,打压投资、投机性需求,同时建立房地产长效机制。面对房地产调控政策压力,公司一手狠抓项目销售一手盘活存量资产,同时适时调整,优化在建项目工期,通过公司全体人员的齐心协力,各项工作进展顺利。

报告期内,房地产业在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下,房地产调控效果显现,全国多数城市商品房价格涨幅有所回落,市场投资需求明显减少,投资型房产的成交量下降显著,但一线和热点二线城市新房销售仍然稳定,三四线城市居民置换需求热度不减,改善型需求继续稳步释放,房地产销售规模仍有所增长。与此同时,房地产行业集中度加速提升,房地产企业形成越大越强、强者恒强的局面。

公司认为,2020年中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手,并根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性,促进房地产市场平稳健康发展。

2.公司经营与管理情况

公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除原办公场所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2019年,公司面对房地产调控政策压力,在公司董事会领导下,公司经营班子带领广大员工勤勉尽责工作,圆满完成各项任务指标。

2019年度,公司本部实现营业收入1,193万元,净利润-21万元;长沙公司实现营业收入14,994万元,净利润1,579万元;新乡公司实现营业收入27,419万元,净利润3,682万元。

1)紧跟市场趋势,把握市场节奏,全力以赴去库存

2019年,在“房住不炒”的总基调下,公司项目所在地的长沙和新乡两地,由于近几年土地拍卖市场的活跃,众多新盘集中入市,投放量不断增加,从而导致客户观望氛围浓厚,市场竞争激烈,成交量持续走低。面对种种困难,公司紧跟市场趋势,把握市场节奏,从拓宽渠道、抢占资源、业主维系、团队执行等方面入手,通过营销团队坚苦努力,完成了全年的销售任务,取得一定的销售业绩。

2)全面落实深耕城市战略,择机获取土地储备

2018年,公司竞得长沙市中心体育馆路与便河边巷交汇处地块,为公司深耕长沙房地产市场迈出了坚定步伐。2019年,公司全面落实深耕城市战略,在公司布局的另一城市河南新乡市周边的郑州荥阳市获取了健康大道与荥泽西二路交叉口西南侧2万多平方米的居住用地,为公司深耕河南,回归一二线城市项目开发打下坚实的基础。

3)做精做细项目管理,实现降本增效

公司实行全过程项目管控,实施公司所有项目集中采购与招标管理办法,实现实时生成科目和合约规划两个维度的动态成本报表,并按照设定的比例进行关键业务环节的预警或强控,保证成本发生过程的可预见性和可控性。

4)新增土地储备项目

5)累计土地储备情况

6)主要项目开发情况

7)主要项目销售情况

8)主要项目出租情况

9)融资途径

发展战略和未来一年经营计划

1.公司发展战略

2020年,公司经营工作思路是:紧紧围绕公司发展战略,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。

2.公司经营计划

1)全力以赴,狠抓地产项目营销业绩

继续以实施计划为目标,抓好销售工作,根据市场需求变化、竞争对手情况、自身楼盘特点等实际情况,制定合理的营销策略,促进和扩大销售。

2)控本增效,着力促进异地项目开发

一是建立预警机制,定期对项目进度进行督导,全力推进项目工程进度及设计进度;二是正确处理成本、进度和质量之间的关系,加强对承包商的有效管理,针对项目各建设阶段的关键节点,提前谋划,合理铺排,将各项工作全面有序铺开,实现早开盘、早回款。

项目开发预期目标:长沙沙河城二期(双拼)年底前完成竣工备案;长沙沙河城四期I区项目年底前主体工程屋面完成;长沙沙河城四期III区A地块3月底主体开工,12月底前达到预售条件;长沙深业中心项目6月底前完成施工图审查备案,12月底前施工至地下室顶板正负零标高。新乡世纪新城18#、19#年底前完成竣工备案。

3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展

随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工,公司在新乡已无土地储备。因此,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。2019年,公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。

4)2020年资金计划

公司2020年度计划投资67,266万元。其中:长沙公司计划投资60,197万元;新乡公司计划投资7,069万元。

5)2020年续建或新建项目情况

6)2020年计划销售情况

(1)长沙公司

(2)新乡公司

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供65,989万元担保,其中:长沙公司13,250万元,新乡公司52,739万元。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、核心竞争力分析

1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。

2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。

3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。三、公司未来发展的展望

1.行业竞争格局和发展趋势

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,为确保经济持续健康发展和社会大局稳定,中央提出坚持稳中求进的工作总基调,坚持新发展理念,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持以改革开放为动力,推动高质量发展,坚决打赢三大攻坚战,全面做好“六稳”工作。因此,稳定将是2020年房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。受疫情影响,虽然国家出台多项措施,稳步推进复工复产,但是仍然会对房地产业造成一定影响。

2.可能面对的风险及应对措施

1)风险和问题

一是在建项目工程进度可能会滞后。

受疫情等相关情况的影响,在建项目长沙河城四期I、四期III区A以及新地块深业中心项目将会出现工程进度滞后等情况。

二是公司土地储备不足。2019年,虽然公司竞得郑州荥阳地块,但公司在新乡已无土地储备。长沙随着新项目不断开工,土地储备也越来越少。

2)应对措施

一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。

公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳本土大型国有企业,在深圳拥有大量的土地储备和良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。同时,公司将积极总结已完工代建项目的开发经验,通过代建项目和代理运营的方式,实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合作开发等模式在深圳本地获取新的项目。

二是继续实施深耕城市战略。

多年来,公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目在当地已积累丰富的开发经验和良好的口碑。公司将继续实施深耕城市战略,在湖南长沙周边和河南新乡周边择机获取新的土地储备。

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