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再次定调“房住不炒” A股迎来长线利好

发布时间:2019-08-03 17:31    来源媒体:证券时报

本周政治局会议再度定调“房住不炒”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”释放出重磅信号。短期而言,A股中的部分板块会受到利空冲击,但从全局的角度来看,“房住不炒”是A股实实在在的长线利好。

一方面,“房住不炒”的预期明确之下,部分炒房资金存在寻找新投资市场的需求,如果未来A股能够通过优胜劣汰切实提高上市公司的整体质量,营造慢牛赚钱效应,这部分资金将会有很大概率转战股市;另一方面,“房住不炒”除了控制楼市过快上涨形成的泡沫之外,某种程度上也是对实体经济“降成本”的一环,也有助于提升内需消费,对改善上市公司业绩利大于弊。

从资金流向的角度来看,过往股市在和楼市的竞争中往往处于弱势,即使是炒房资金有阶段性流入股市,往往也是因为A股出现一波大涨,吸引其中风险偏好较高的炒作型资金阶段性地参与,一旦市场进入调整,这部分资金很快掉头就走,很少成为长期持股的资金。

深究其原因,无非在于房产和股票的“附加价值”不同,房产除了可以博取和股票一样的价差之外,还具备居住使用功能,出租获得租金的收益率,也比较容易超过目前A股大部分股票的股息率。另一方面,投资房产通过房贷进行加杠杆的幅度和难度远比股市要低,也有利于炒作资金在同样涨幅的情况下增加获利比率。

股市的相对优势则在于流动性、交易费用和参与门槛。流动性方面,股票的进出难度远比房产买卖容易,交易费用也明显低许多,买卖持有一篮子股票的公募基金优势更明显;参与门槛也明显比楼市低很多,即使是需要加杠杆开通“两融”业务,也只有50万元资金的门槛,比参与近年来走势坚挺的一二线城市的楼市要低很多。

楼市和股市投资各擅胜场,而在“房住不炒”的定调进一步明确下,投资的天平逐渐往股市倾斜。对于非自住需求的投资客来说,在需要承担较高资金成本、交易成本的情况下,房价不涨实际上就是亏损。即使是上涨,持有一年出售涨幅低于10%基本也是无利可图。因此,对这部分比较注重价差的炒家来说,波动率小、交易费用高、流动性较差的楼市参与炒作的价值已经大幅缩水。相比之下,A股中以科创板为代表的高波动品种,在短期出现赚钱效应的情况下,可以较好满足这类资金的需求,有望成为炒房资金转战的下一站。

而除了偏重炒作的资金之外,一些长线投资楼市的资金,也有重新腾挪进行资产配置的需求。这些资金的持有人,在居住需求得到较大程度满足的情况下,也存在多元化配置资产的需求,进一步再增加对楼市投资的比例空间不大,反而是股市获得增配的可能性更大。此前招商证券发布的研报显示,2005年1月至今股票资产和一线城市房价的回报率十分接近,其中中小板指数几乎完全一致,而沪深300指数小幅落后,全部股票基金的平均收益则跑赢一线城市。而让投资者产生投资绩效差异的感觉,一是前面所说楼市投资的加杠杆难度较低,同样涨幅的情况下,买房者通过加杠杆获得更高收益的概率更大;二是A股过去十多年来的高波动性,许多投资者在大涨之后甚至是高位加仓买入,成为套牢一族,相比之下楼市价格以相对平缓的角度上涨,参与其中的投资者获利离场的概率较大。而在目前A股的大盘指数估值处于相对低位的情况下,参与其中的胜算无疑较大。如果是未来股指和主流股票走出慢牛行情,也会有利于这部分长线投资型的资金增加对股市的长期配置,形成共振效应。

除了“房住不炒”再度定调之外,本周高层会议也释放出有利于A股长期发展的多项利好。比如,坚守科创板定位、提高上市公司质量;深挖国内需求,扩大消费;稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造等基础设施建设等等,这些都是有利于A股厚植根基,提升上市公司回报的长远之举,有利于增强A股对长线投资者的吸引力;“保证流动性的合理充裕”,也为A股营造了良好的资金面环境。只要A股能坚持改革,不断提升上市公司的质量和回报,在目前合理偏低的估值水平下,一定能吸引包括楼市资金在内的中外资金的关注,成为资产配置的重要市场。

“房住不炒”除了让投资天平从楼市向股市倾斜之外,也让股市出现一些值得关注的投资机会。笔者重点观察有两类品种,一是拥有国企背景的小市值房产股,因为“房住不炒”趋势明显,势必加快转型速度,不排除剥离房产主业,进行卖壳重组的可能。此前上海的地产股中,ST新梅在浦东科投入主之后,通过资产重组引入爱旭科技,实现转型;万业企业收购集成电路装备新秀凯世通,也逐步实现转型。类似的案例也有望在一些规模较小的房企身上出现,比如市值较小的京能置业、沙河股份、大龙地产等。

第二类则是因为“房住不炒”而被误伤的行业,如水泥行业。虽然房产建设一旦降温会减少水泥需求,但老旧小区改造等基础设施建设的推进同时会增加水泥需求,短期调整存在错杀的成分,一旦市场发现水泥股的基本面依然良好,随时会有价值投资型资金进场补货,投资者可静待股价企稳之后的投资机会浮现。

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