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房地产2月数据快评:越繁荣,越“烦恼”

发布时间:2016-03-14    研究机构:国信证券

事项:

2016年1-2月全国房地产开发投资及销售情况:投资同比增长3%;新开工同比增长13.7%;销售面积同比增长28.2%;销售额同比增长43.6%;土地购置面积同比下降19.4%。

评论:

销售繁荣延续,终于向投资传导

投资同比增长3%,增速较去年全年提高2个百分点;新开工同比增长13.7%,与去年全年-14.0%的水平相比有了较为明显的跃升。在我们1月初发布的2016年度策略的扉页中即明确提出,“投资、新开工增速由于2015年销售繁荣的滞后传导及基数效应,预计2016年全年会出现小幅增长”,1-2月数据的跃升印证了我们这一预判。

我们在年度策略中还认为:至少在春季之前,销售端将维持2015年以来的小周期繁荣,1-2月销售同比大幅增长亦印证了我们的判断。

全国销售均价亦创下新高,达到7634元/平;分城市来看,一线城市中上海接棒深圳、整体持续领跑;二线城市同比价格转正,我们“小周期繁荣延续”的观点再次得到印证。

行业越繁荣,投资地产股越“烦恼”

在有中国特色社会主义制度下,土地供应由政府垄断,房地产行业在国民经济中的比重较大,同时房价问题又影响着千家万户的民生,因此,房地产行业在我国理所当然地成为了政府调节经济周期和平衡利益的工具:每当经济面临压力,地产就会受到扶持,每当房价上涨引发舆论的不友好,地产就会面临一定程度的打压。自1998年推行住房商品化制度的头十年,在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下,房地产行业从幼稚期进入成长期,房企高速发展,彼时地产股的投资逻辑是成长的逻辑,进入2008年之后,随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减(一线及少数二线城市地价有空间但难以囤地,而广大二三四线城市囤地反而有可能成为房企难以甩掉的包袱),行业迈入成熟期,行业基本面的小周期特征愈发明显,越来越多的股票投资者开始担心大周期见顶,以拿地、开发、销售为模式的传统地产股的估值在这一阶段开始深受行业政策预期、舆论友好程度以及投资者资金博弈三重影响,当期基本面不再是股价表现的主导因素。

在行业小周期的繁荣阶段,一方面,“炒楼热”、房价节节攀升、地王频出引发民怨及媒体持续关注,对于行业造成负面影响;另一方面,在投资及新开工复苏之后,政策继续刺激、扶持的预期会减弱,甚至出现打压的可能。从历史表现上来看,09年7月至10年5月、13年1月至年底以及15年全年这三个典型的小周期繁荣阶段,地产板块的超额收益均呈现下降趋势。

预计下半年房地产销售开始逐步承压

我们维持年度策略中“行业销售增速于2016年上半年见顶”的观点,主要原因如下——

①如果定义“销售增速探底到增速见顶”为“销售复苏-繁荣期”,观察历史数据:“销售复苏-繁荣期”的时长大约为一年左右,如08年12月-09年11月、12年2月到13年3月。本轮“销售复苏-繁荣期”从2014年二季度销售增速逐步探底开始,到2016年2月已维持了21个月,即便是以2015年2月销售增速彻底探底至今亦超过13个月,从历史规律来看,拐点或已不远,我们认为将发生在春夏之交;

②房价上涨对购买力有负面影响;

③政策、货币宽松的边际效应是递减的;

④风向标城市的领涨区域的二手房成交已出现滞涨现象。从我们草根调研的数据来看,深圳的百花片区、后海片区二手房已经出现了滞涨的迹象,中介数据亦出现上门量减少、放盘量增加的趋势,作为全国楼市风向标的深圳,其赚钱示范效应一旦不再,或将影响整个楼市升温的趋势。

综上,我们预计下半年房地产销售开始逐步承压。同时,根据投资及新开工数据相较销售的滞后性、去年的低基数效应,我们准确判断出2016年投资及新开工的复苏;按此逻辑,一旦“2016年下半年销售增速逐步收敛”兑现,投资及新开工数据在2017年或将面临压力。

前期策略已得到较精准验证,继续重申“地产股的大机会”仍需等候

我们在年度策略的扉页即提示“今年风险溢价上升、风险偏好下降”、传统地产股行情和“2011年类似、全年或有相对收益但没大机会”,今年以来房地产指数跌幅达24%,跑输沪深300指数4个百分点,尤其是1月单月跌幅达25%,跑输沪深300指数4个百分点。

在1月份暴跌后,我们认为2月份有望反弹,并发布了2月策略《超跌有望反弹,建议积极一些》,其后沪深300指数最高反弹9%,房地产指数最高反弹12.5%,所推的珠江控股、湖北金环、高新发展、沙河股份(000014)、粤宏远、皇庭国际、长春经开、绵世股份、京能置业等最高涨幅分别达54%、40%、32%、31%、30%、26%、25%、24%、22%。进入3月,我们再度偏谨慎,发布月度策略《“铁律”难打破,机会须等候》,认为——

①我们在2012年就提出:行业由小周期复苏一旦迈入量价齐升、局部过热的小周期繁荣,“销售越火,传统地产股的超额收益就越差”,09年7月至10年5月、13年1月至年底、2015年至今的行情走势均印证了这一规律,似乎成了“铁律”,很难破;

②行业大趋势向下已是市场共识,这个共识很难扭转,在小周期繁荣阶段,楼市越热,舆论压力就越大,调整的预期越强烈,投资者投资地产股的风险偏好就越低;

③政策放松、货币放水是从2014年二季度开始的,已持续一年多,托地产是为了稳经济,投资不起来,就只能继续松,恐怕没有人认为今年政策不会松,因此后面继续松也难成为股价上涨催化剂(因为就在预期之内),特别是在房价上涨的城市不断增多、2015年销售大增的背景下,政策越刺激,投资者反而会越担心行业基本面改善的坚实性、持久性,而且再往后政策的边际效应也势必递减。

3月份地产股“2日游”的行情初步证明了我们“没那么乐观”是对的。

本次行业数据出炉,数据繁荣——房价整体上涨明显、销售对投资新开工的传导明显,将对地产股投资逻辑产生不利影响,一方面政策继续刺激、扶持的预期会减弱(投资者难免会想:投资、新开工都起来了,还有必要刺激吗?继续刺激,不又成了再库存吗?),甚至一线城市和部分二线城市还有打压的可能(毕竟房价是重要的民生问题,目前深圳已开始出重拳),另外,房价上涨影响购买力,对需求释放也是不利的,尤其是一线城市,已经涨了一年多了,且涨幅惊人。因此,我们对传统地产股依然偏谨慎,继续重申“大机会”仍需等候!

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