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房地产行业周报:是缓不是转

发布时间:2016-10-12    研究机构:兴业证券

本周新房成交受到国庆假日和主要城市出台调控政策影响,环比下跌57%,同比上涨7%。我们认为政策的目的绝不是房价大幅度下跌,只是缓不是转。商业银行本身就面临严重资产荒,如果连按揭贷款都开始风险增加和暴露,那么银行不良很可能大幅上行,银行业这一中国最重要的金融机构会面临更为恶劣的经营情况。目前最主要的矛盾是:银行在资产荒背景下强烈配置按揭贷款的诉求和核心城市房价持续超预期的上涨之间矛盾。在商业银行资产配置偏好没有变化以及货币政策没有大幅度收紧的情况下,房地产基本面中长期上行趋势不会改变。正如我们之前反复强调的,行政手段更多是带来短期震荡而不是改变中长期趋势。我们在今年撰写的房地产系列深度报告一、二中系统深入地阐述了银行将持续主动给地产需求端加杠杆的大逻辑。

资产荒必将引爆地产股超级行情。资产荒背景下银行主动加杠杆加速房地产行业基本面不断向好,一线和核心二线城市房地产必然是最为优质的资产配置标的之一,在这些区域拥有大量资源、价值严重低估的地产股必然拥有一波超级大行情,独家逻辑持续得到市场验证。本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化-57%,同比变化+7%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-57%/-68%/-38%;一/二/三线城市同比分别变化+18%/-10%/+24%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-92%/-81%/-13%-9%,北、上、广、深同比变化-59%/-63%/+329%/-37%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化-97%,同比变化-87%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为5.5个月,环比变化-0.2个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.1/-0.0/-0.9个月。

我们建议的调控思路是:控一线,放二线,调按揭利率微观结构。调控可以考虑用全新的思路,宜疏不宜堵,引导社会财富向二线城市配置,将二线城市做为财富向地产转移的蓄水池。我们认为有效解决办法是一定程度上控制一线城市按揭,让一线和二线城市倒挂的按揭利率扭转,让核心二线城市的按揭利率相对更加便宜,使得社会财富向二线城市配置,疏导目前金融机构和居民蜂拥一线配置资产的巨大压力。

投资建议:房地产大周期没有见顶,资产荒背景下,地产股是场外增量资金的必然配置标的。国庆节前恒大借壳深深房A再次印证了我们的独家观点。持续强烈推荐阳光股份、绵石投资、深深房A、天健集团、沙河股份(000014)、深物业、深振业A、金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

申请时请注明股票名称