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房地产行业系列深度报告之三:谁主导了资产重配置,银行还是居民?

时间:2016-10-17    机构:兴业证券

投资要点

金融机构资金支持和居民购房需求释放是一个内循环。目前在向上的循环中到底谁是主导?这个问题答案大概可以解决未来房地产的基本面走势问题,也可以为调控提供更好的思路。银行资金支持是主导!这是我们近十年深入研究后的结论。

首先,全国按揭贷款利率持续创历史新低最直接证明了银行端是主导。这一轮资产重新配置是银行在资金供给端用持续创历史新低按揭利率水平主导的,是商业银行系统在利率市场化和金融自由化背景下的最直接选择。我们在前面系列报告一和系列报告二里面有详细的描述。

其次,按揭贷款利率在各线城市倒挂也证明了银行端是主导。银行主动在核心城市用最便宜的按揭利率刺激购房需求释放,从而带来按揭贷款的区域性爆发。这是银行的天性,因为其配置按揭贷款最本质原因就是因为其安全性,对于按揭贷款这项长久期资产来讲,核心城市就是比三四线城市更为安全。

再次,中国历史案例也表表明:银行在资金供给端的价格调整就是会主导居民资产配置行为。银行不偏好按揭贷款的时候,房地产的需求基本都是下行的。对于居民来讲,当前按揭利率水平与其他渠道融资成本、其他投资渠道收益率比较是非常具有吸引力的。在资金持续支持和居民对于未来房价预期的这个循环之中,银行资金支持力度如此之大,以至于在当前阶段是碾压居民对于房价预期变化的。

最后,从国内外案例也可以看出来金融机构加杠杆对于居民财富配置的主导地位。我们在系列报告一和系列报告二里面详细讲述了主要国家的案例。在商业银行主导的大趋势不变的情况下,房地产基本面本来的上行趋势难以改变。

投资建议:房地产大周期没有见顶,资产荒背景下,地产股是场外增量资金的首选配置标的,必然有超级大行情。国庆节前恒大借壳深深房A再次印证了我们的独家观点。持续强烈推荐阳光股份、绵石投资、深深房A、天健集团、沙河股份(000014)、深物业A、深振业A、金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股、新湖中宝、金科股份。

风险提示:销售回升幅度不及预期。