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房地产行业重磅七:恒大买万科到10%,地产股是增量资金必选!

时间:2016-11-24    机构:兴业证券

事件:1)万科11月23日早间公告,恒大及其一致行动人分别于2016年8月12日至8月22日、2016年11月9日至11月22日之间通过二级市场增持公司A股股份551,955,456股,占公司总股份的5%。本次权益变动完成后,恒大地产集团有限公司及其一致行动人持有公司A股股票1,103,915,326股,占公司总股份的10%。总代价为240.1亿元,均价为21.75元/股。2)泰禾集团11月19日公告,公司拟以自有资金参与认购中国武夷非公开发行的1776万股股份,认购金额为28877.76万元,增发后共计持有中国武夷4.44%股份。

增量资金持续购买地产股,独家逻辑持续兑现。中国恒大目前已累计持有万科A股股票11亿股,占公司总股份的10%。总代价为240.1亿元,均价为21.75元/股。泰禾集团拟以自有资金参与认购中国武夷非公开发行的1776万股股份,连同前期买入,增发后共计持有中国武夷4.44%股份。中国武夷房地产项目主要分布在北京、福建、重庆等核心一二线城市,土地储备建面约300万方,其中通州项目是公司未来业绩重要看点。2016年上半年,公司完成对北京武夷剩余10%股权的收购后获得其100%股权,进而获取通州核心区域的武夷花园南区项目全部权益,该项目总用地面积38.1万平、建设用地面积28.5万平,总建筑面积109万方;附近可比新房项目售价已经达到4-5万元/平米,预计货值超过200亿元,为公司业绩提供重要保障。我们看到近期有资金实力的大型地产公司过二级市场持续增持优质地产上市公司股权,是资金充裕而地价过高背景下的必然选择,独家逻辑持续兑现。

房企回款大幅增长、资金极为充沛,“买地不如买地产股”的资产配置逻辑持续演绎。近两年地产成交持续旺盛,房企销售金额大幅增长,回款十分优异。2016年前三季度行业前十大房企累计销售金额平均同比增速86%,除万达集团外其他企业全部为正增长,剔除万达后平均增速92%。以恒大地产为例,2016年1-10月份,恒大合约销售金额达3167亿元,同比增长104.9%。房企手握重金,却面临着地王频出、面粉贵过面包的土地投资市场,巨量资金急需配置,优质地产公司股权成为其最佳选择。

恒大举牌万科只是资产荒背景下增量资金购买地产股的一个缩影,我们看到更多的案例正在发生,此前在重磅系列报告中已有提及:(1)万达私有化拟在A股上市。9月20日万达商业(03699.HK)正式从港交所退市。此前万达私有化项目书显示,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市,而上市途径有两种,即借壳或IPO。(2)恒大拟借壳深深房回A股。10月3日中国恒大(03333.HK)公告与深深房签订借壳协议,如借壳成功将对恒大形成重大利好。(3)融创入股金科股份成为二股东。9月21号,融创中国(01918.HK)公告以4.41元每股参与定增认购金科股份9.07亿股,总金额40亿元。定增完成后,融创将占金科股份股权比例16.96%,成为第二大股东。(4)泰禾集团增持地产上市公司。10月27日泰禾集团发布三季报,公司第三季度通过二级市场分别购入天房发展和中国武夷总股本4.44%和1.53%的股权。(5)中洲控股停牌收购港股华南城。10月27日中洲控股发布停牌公告,华南城(01668.HK)联席主席兼执行董事郑松兴拟最多40亿港元转让华南城23.2%股权,受让方为中洲控股。在资产荒的时代大背景下,类似案例还会层出不穷,这一切只是序幕,地产股是增量资金的必然选择,地产股必然有超级行情。

投资建议:房地产大周期没有见顶,资产荒背景下,地产股是场外增量资金的必然配置标的,资产荒背景下地产股必然有超级大行情。持续强烈推荐持续强烈推荐阳光股份、世联行、新城控股、新湖中宝、泰禾集团、保利地产、招商蛇口、沙河股份(000014)、阳光城、金融街、华发股份、北京城建、首开股份、中洲控股、香江控股、金科股份、天津松江、中国武夷、绵石投资。风险提示:货币政策收紧;房地产销售不及预期。